應版眾呼應,特來開文回應
如造成洗版困擾,煩請來信告知
青埔這個區塊正如版眾的反應一樣,
是個很多人想瞭解,有興趣買,但又怕怕的區域。
來行對保的客戶都會稍微打聽下我還有沒有對到其他戶,價格多少,自己有沒買貴。
三年前價格直衝30萬那個年代,已有部份銀行直接把青埔這個區域列為禁止貸放區域,
如果一定要做,需為自行VIP+貸放成數不到六成,估價再砍一刀,
所以實際買賣價貸放成數可能剩4、5成。
現在這個時機,其實也差不多,
就某些銀行端的看法,青埔分為中壢門牌,或大園門牌,
中壢的可以到八成,大園門牌就剩六成,
所以有得客戶會不解為什麼差一個門牌,差不多位置,為什麼差這麼多
沒有為什麼,因為銀行本來就不看好,
也不想再就這個價格爭議點大的區塊,去多放什麼額度,於是直接一刀切開。
青埔這個地方,以小弟近一年有做到的客戶來說,
其實很多自住客開始真的投進去住了,(跟以前聽到的消息比)
但就青埔的推案量來比還是九牛一毛...
價格部份近兩年大概是從25、26,一路做到現在正常建案也只剩20的價格,(依循上一篇
的報價評估)
所以有得客戶現在來行帶著快兩年前簽的價格合約書,均價在23-25的,真的非常難申貸
到八成,真的估不到。
例如前面提到的國譜剩20,明日苑大概21、2,
這兩批還是中壢的門牌,大園門牌我個人是做不太到,因為額度差太多。
再從銀行放貸面來說,這個區塊現在很多建商在找銀行配合,
因為配的土建融公股銀行原本好好的,現在不是估不到,就是不分客層最高7成。
差一成,不管對自住或投客,都是差很多,
所以青埔有特定建案做價的情況一直層出不窮。
銀行端只要看不好這個區塊,
沒有八成或八五成,
價格會很難墊上去,
這也是其中一個青埔價格一直探底的原因。
之前在青埔有找到銀行貸到八成的客戶,現在如果要轉貸,就可能要補錢了...更遑論增
貸...
再來說到寶咖咖最近廣告打很大的case,「青埔特區14萬/坪成家」
沒記錯的話這批應該還沒開始對保,(我個人還沒遇到客戶來行洽詢,還有請指正。)
基地位置是青埔特區的蛋白區,
大家可以以這個價格來預判其他建案的價格,
等這批實際成交價出來,
勢必壓迫其他建案,
所以個人評估青埔蛋白到蛋黃之間的建案,到農曆年前均價可以落在18萬。
寶咖咖的建案價格如果是15,那相同地點的一般建案,
大概就是18上下,
這個價差區間放大到整個桃園都差不多,地點優一些的再+個1萬。
至於送全套裝潢+家電等促銷手法而造成的價格面,我就不好用數字來敘述了。
某台灣第一高山建案從23、24,到現在19萬有找,再送全套。
青埔結語:
因小弟是銀行端,自身對青埔沒有自住需求,所以給的意見會有偏頗。
口袋有限的,請找中壢門牌吧,貸款銀行會比較好找,利率也會比較漂亮。
目前均價大概20萬不會很難找,
銀行也比較好找。
(B1坡平車位大概130萬/個,每下一層-10萬)
口袋深的,可以選的案子很多,
想保值的話,盡量還是集中以正高鐵特區第一、二排為主,
正常物件前提下,價格25萬上下還算正常
(這段應該是屁話...口袋超深的應該不care...)
如果近期有需求,還在看的民眾,
依個人經驗,議價議到農曆年前,不用管建商開價,
應該會有出奇的價格讓你買。
本文來自: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1477052906.A.FD1.html
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